Đột phá quy mô các dự án bất động sản công nghiệp, phát triển theo xu hướng mới

Liên tục có thêm những dự án quy mô lớn với số vốn khủng

Bộ Xây dựng cho biết, tính đến hết tháng 5/2022, một số dự án đầu tư khu công nghiệp đã được cấp chứng nhận đầu tư và triển khai thực hiện trên nhiều tỉnh thành cả nước. Việc này sẽ giúp nguồn cung mới của thị trường này tăng thêm trong tương lai. Bộ Xây dựng nhận định, từ khi Việt Nam khôi phục trở lại hoạt động đường bay quốc tế đã mang tới nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản công nghiệp. 

Thị trường bất động sản công nghiệp trong năm 2022 xét riêng tại Long An và Bình Dương được dự báo sẽ tiếp tục sôi động khi hai địa phương này đang tiếp nhận rất nhiều dự án sắp đưa vào khai thác. Đáng chú ý là các dự án lớn như: 

• Tại Bình Dương: Khu công nghiệp Cây Trường quy mô 700 ha và VSIP III quy mô 1.000 ha do Becamex (BCM) đầu tư; Khu công nghiệp Nam Tân Uyên giai đoạn 3 với quy mô 334 ha với chủ đầu tư là Công ty Cổ phần khu công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC).
• Tại Long An: Công ty con của KBC (liên doanh giữa KBC và SGT) dự kiến đầu tư số vốn khoảng 500 triệu USD vào 2 dự án Khu công nghiệp Nam Tân Tập quy mô 245 ha (ước tính 2.600 tỷ đồng) và khu công nghiệp Tân Tập có quy mô 654 ha (ước tính 10.000 tỷ đồng). Bên cạnh đó còn nhiều Khu công nghiệp khác trên địa bàn tỉnh cũng đã được phê duyệt với tổng quy mô lên đến 1.749 ha.

Thị trường này cũng đang xuất hiện những dự án mới có quy mô đột phá. Điển hình như dự án VSIP Group vừa khởi công Khu công nghiệp VSIP III vào đợt cuối tháng 3/2022 có tổng diện tích khoảng 1.000ha, có vị trí tại xã Hội Nghĩa, thị xã Tân Uyên và xã Tân Lập, huyện Bắc Tân Uyên (tỉnh Bình Dương). Mới đây, Công ty Cổ phần Công nghệ Viễn thông Sài gòn (Saigontel) – Thành viên của Tập đoàn Đầu tư Sài Gòn cùng với VinaCapital và Công ty Aurous (Singapore) đã ký kết bản ghi nhớ hợp tác đầu tư dự án tổ hợp công nghiệp đô thị quy mô 700ha tại tỉnh Bắc Giang. Tổng số vốn được đầu tư vào dự án dự kiến lên tới 2,5 tỷ USD.

Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư phát triển KCN – đô thị Đại An hợp tác với các nhà đầu tư đến từ Ấn Độ chọn ra địa điểm đắc địa để đầu tư dự án Thành phố công viên dược phẩm quốc tế tại Hải Dương có tổng quy mô là 960ha, số vốn đầu tư từ 10 – 12 tỷ USD. 

Triển vọng mới hậu Covid – 19

Nhìn về triển vọng của năm 2022, các chuyên gia của MireaAsset nhận định điểm rơi lợi nhuận của ngành đối với các doanh nghiệp là rất lớn, cả doanh thu lẫn lợi nhuận đều tăng trưởng cao. 

Theo đó, các yếu tố thuận lợi góp phần thúc đẩy triển vọng tăng trưởng lợi nhuận cao cho các tập đoàn, doanh nghiệp trong ngành bao gồm: Quỹ đất để khai thác còn nhiều, giá thuê duy trì mức cao sẽ là lợi thế giúp doanh nghiệp đạt được doanh thu và mức lợi nhuận tăng mạnh. Một số đơn vị đang dần chuyển đổi “Phương pháp hạch toán doanh thu từ phân bổ hàng năm theo thời gian thuê” sang hạch toán một lần. Điều này sẽ tạo điều kiện để doanh nghiệp ghi nhận khoản doanh thu và lợi nhuận cao vượt bậc trong năm nay.

Ngoài ra, tuy giá thuê đang tăng liên tục trong thời gian qua nhưng so với khu vực còn ở mức rất thấp nên tăng được sức cạnh tranh. Cụ thể như Indonesia và Thái Lan đều là các quốc gia có lợi thế về nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài như Việt Nam, nhưng Việt Nam lại có mức giá thuê trung bình năm 2021 thấp hơn từ 20 – 33%. 

Tuy vậy, vẫn còn một số hạn chế đang hiện hữu như: Chi phí phát triển quỹ đất đang tăng lên đáng kể so với năm 2019; Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng tăng lên 10 – 50% so với năm 2019 và làm ảnh hưởng tới tiến độ giải phóng mặt bằng của các doanh nghiệp trong năm 2021. Nguồn cung đang tăng trưởng mạnh mẽ có thể tạo ra điểm cân bằng và khiến giá thuê bị chững lại. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì diện tích đất phát triển khu công nghiệp đến năm 2030 đạt gần 211.000ha, so với năm 2022 tăng hơn 85.000ha (trung bình mỗi năm tăng khoảng 100ha). Bên cạnh đó, quỹ đất công nghiệp dự kiến cũng sẽ tăng mạnh vào năm 2023 trở đi và có thể khiến giá thuê chứng lại.  

Kết thúc 3 tháng đầu năm 2022, hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh khu công nghiệp đều ghi nhận những con số tích cực. Những doanh nghiệp vẫn còn hiện hữu quỹ đất cho thuê thì có kết quả kinh doanh tăng trưởng mạnh. Đặc biệt có doanh nghiệp cho biết mức tăng trưởng lợi nhuận sau thuế của họ tăng gấp nhiều lần so với cùng kỳ năm ngoái như công ty Idico ghi nhận mức tăng 381% hay Viglacera tăng trưởng 153%.

Một số doanh nghiệp khác như ITA, Kinh Bắc City và Nam Tân Uyên có mức tăng trưởng lợi nhuận sau thuế giảm so với cùng kỳ. Nguyên nhân đến từ chính dự án của các chủ đầu tư này chưa được đưa vào triển khai và hạch toán lợi nhuận trong quý I/2022. Nhìn chung, so với cùng kỳ năm ngoái thì hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp vẫn diễn ra rất thuận lợi trong 3 tháng đầu năm 2022. Tổng doanh thu của 8 doanh nghiệp tiêu biểu trong khu vực vẫn đang có mức tăng trưởng là 13% và lợi nhuận sau thuế đạt mức tăng ấn tượng là 35%.